Consejos básicos para la autopromoción de una vivienda unifamiliar

En este capítulo expondremos el proceso general (administrativo y técnico) que debería seguir cualquier persona física o jurídica que tenga intención de acometer la autopromoción de una vivienda unifamiliar y que desee evitar la aparición de determinadas incidencias que pudieran complicar o comprometer, tanto su construcción como su regularización documental.

1.- LOS PRIMEROS PASOS

1.1.- EL Terreno

Es obvio que el primer requisito para poder llevar a cabo la construcción de una vivienda unifamiliar, sería contar con un terreno apropiado para el tipo de construcción que se desea. Para asegurarnos de que este terreno sea edificable y responda a nuestras necesidades, antes de proceder a su adquisición, debemos dirigirnos al Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre el citado terreno y o bien solicitar su cédula urbanística, o bien pedir copia autentificada de las ordenanzas edificatorias que le son de aplicación; cualquiera de ambos documentos nos aportará datos suficientes para comprobar su disponibilidad y como mínimo reflejarán: clasificación del suelo, superficie de parcela mínima edificable, usos, ocupación en planta y altura máximas, retranqueos obligatorios, edificabilidad máxima, posibilidad de sótanos o plantas bajocubierta, condiciones estéticas, etc.

Habrá que tener especial cuidado en conocer si el terreno se encuentra clasificado como urbano consolidado, urbano no consolidado, urbanizable o rústico; puesto que cada clasificación comporta muy diferentes derechos y obligaciones, a la hora de querer realizar su edificación. De tal cuestión hablaremos más extensamente y de manera monográfica en otro Capítulo.

Por otra parte, y si el terreno donde tenemos pensado levantar nuestra futura construcción no cuenta con suficiente claridad en el trazado de sus alineaciones a los viales públicos a los que da frente, será imprescindible solicitar igualmente ante el Ayuntamiento que se trate, el establecimiento de lo que se denomina "tira de cuerdas" (en términos vulgares la determinación de la línea divisoria entre la vía pública y el terreno privado), a fin de conocer la superficie de suelo disponible para su edificación.

Igualmente, en el caso de que el resto de los linderos de un terreno no quedaran suficientemente claros, y en evitación de reclamaciones por parte de otros propietarios de terrenos, sería aconsejable proceder al deslinde entre nuestro terreno y las fincas colindantes.

Por último sería necesario conocer el trazado y características de los servicios de infraestructura municipal (abastecimiento de agua, saneamiento, alumbrado público), para determinar la incidencia que éstos pudieran tener en el desarrollo de la futura construcción.

1.2.-Conocimiento del subsuelo

Es importante conocer básicamente las características del subsuelo donde se va a levantar la futura construcción, no solo porque los contenidos de los vigentes Ley de Ordenación de la Edificación (lLOE) y Código Técnico de la Edificación (CTE) así lo determinen, sino también porque un correcto diagnóstico sobre el mismo, nos aportará los datos necesarios (tipo, composición, tensión admisible, nivel freático, existencia de sulfatos, etc, etc) para diseñar de manera adecuada la estructura y cimentación de la nueva construcción, y también para plantear el futuro programa de necesidades.

Al respecto exponemos a continuación unos ejemplos habituales que condicionan el diseño de una futura construcción. En un suelo rocoso con gran capacidad portante, será muy costoso y complicado ejecutar una planta sótano; sin embargo en un suelo blando en el que el estrato competente para apoyar la cimentación se encuentre a 2 o 3 metros de profundidad, sería incluso aconsejable su ejecución. En otro orden de cosas, si el suelo presentara altos niveles de sulfatos, sería necesario el empleo de hormigones especiales en la cimentación; o bien si se detectara existencia de nivel freático alto, habría que adoptar soluciones específicas de drenaje y evacuación de aguas.

De lo anteriormente expuesto se deduce la importancia que el conocimiento del suelo representa en el proceso de ejecución de una construcción, por lo que sería necesario y conveniente contar con un Estudio Geotécnico del terreno donde se va a implantar la construcción (para lo cual se deberá recurrir a la contratación de una empresa especializada en Geotecnia con la capacitación y acreditación profesional requeridas), que nos aporte sus características básicas. Tener en cuenta que un Estudio Geotécnico insuficiente o poco preciso (por no decir defectuoso en sus conclusiones) puede conducir a soluciones erróneas en la adopción del sistema de cimentación, y consecuentemente procudir daños importantes en el edificio por su deficiente comportamiento.

1.3.- Primeros bocetos

Cuando tomamos la decisión de "construir una casa", es lógico y normal que comencemos por consultar revistas de decoración, visitar otras construcciones, o recibir consejos de familiares y amigos que ya han pasado por el mismo trance, llegando en general a conformar una idea o imagen de nuestra futura casa, que a veces queda plasmada gráficamente en un primer boceto. Sin embargo ya hemos expuesto suficientes razones como para comprender que dicha decisión comporta una serie de riesgos y factores que nos pueden facilitar el éxito final o por el contrario desembocar en auténticos desastres.

Por dicho motivo y dada la complejidad del proceso, es conveniente entrar en contacto con un profesional de acreditada solvencia y contrastada trayectoria profesional (en este caso un Arquitecto Superior), que nos ayude a encauzar de forma adecuada nuestras pretensiones.

Al Arquitecto Superior, se le debe exponer claramente en una primera consulta, todas aquellas cuestiones que sirvan para definir con precisión y claridad las ideas y programa de necesidades requeridos por el propietario-promotor, con el fin de elaborar un avance de los costes de todos los conceptos que intervienen en la promoción (levantamiento topográfico, estudio geotécnico, proyecto de ejecución, dirección de obra, coordinación de seguridad y salud, control técnico, ensayos, tasa por licencia de obras, impuesto de construcciones y obras, etc, etc), poder conocer el montante total de la inversión que requiere la futura construcción, y ajustar las previsiones del propietario.

Una vez que se conocen los datos precedentes, será el momento en que se deberá suscribir el correspondiente contrato de prestación de servicios entre cliente y Arquitecto, pasando a elaborar unos primeros bocetos que den respuesta a las necesidades propuestas y que se adapten  a la ordenanza edificatoria que afecta al solar; bocetos que una vez contrastados con el cliente y perfeccionados ó modificados en su caso, serán el germen de la futura edificación.

Puesto que a veces no es fácil interpretar los dibujos arquitectónicos, y ya que las herramientas actuales nos lo permiten, es conveniente poder contar con una idealización informática del exterior del edificio, que ayude a entender el proyecto arquitectónico en su conjunto.

 

 

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Escrito por:  Domingo, 21 Abril 2013 Visto 72748 veces
Juan A. Hernández

Arquitecto en Toledo especializado en Urbanismo y Edificación, con máster en Intervención y Restauración Arquitectónicas.

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